房地产与基金共生 2019城市观点论坛上海圆桌闭幕

(2019年4月24日)这里是“魔都”,刚经历几天的淅沥小雨后,幢幢摩登大楼隐匿在雾中,更显魔性。这个来源于上个世纪20年代,旅居上海的日本作家村松梢风的畅销小说《魔都》的称谓,也成为上海的代名词。

而对于房地产市场来说,上海的“魔”或许是modern——有着全国超前的投资理念、地产金融机构集聚,以及交易额庞大的房地产投资市场。

4月23日,以“基金与房地产”为主题的2019城市观点论坛上海圆桌圆满举行。时隔一年,开发企业、金融机构、中介机构高层再次相聚上海,深入探讨房地产金融与流动性环境回温下,地产和基金的协作发展。

将圆桌会议的地点选在上海,还有另一层深意。至2019年3月底,上海私募基金管理人及管理基金规模均列全国之首,随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升,单一的融资方向已经难以满足房企的需求,私募基金因为相对灵活,地位开始凸显。

“久旱”后渴望逢“甘霖”,经过2018年相对艰难的一年,地产调控加深扩宽、债市违约潮、股权质押……如今的2019年房地产市场稍获喘息空间,从业者更希望在新的一年中可以主动“蓄力”,扩展资源,为下一次爬坡过坎做好充足的准备。

存量与增量之辩

过去二十年是“住宅开发”领域的大发展时期,而目前房地产已经逐步进入了存量时代,其中更多机会在于具有稳定现金流的持有经营型物业。转型与创新,这是每家房地产企业面临的考卷。

只是答案是多元的,也是具有思辨性的。会议的开场,关于到底是坚守增量还是积极探索非住宅开发业务的话题就引发不小的讨论。

阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌,在演讲时指出:“每个企业根据自己发展历程的不同,选择也有所不同。如果一个企业的规模很大,它每年的现金流入有几千亿,从里面拿出几百亿来做一些不动产,做酒店或者是做一些商业,这样能保证它长期的收益,若干年后会成为这个企业另外的增长点。”

但是对于像阳光城这样的“中小房企”来讲,吴建斌就认为,中小房企还不够大,目前还不允许把更多的资金拿出来做商业、写字楼或者酒店。

不过,他并不否认私募基金的确为房地产公司提供了新的融资的来源。房地产企业对房地产基金的需求量特别大。利刃一样有双面,对于私募基金来说,要面对的现实问题是,资金成本太高。

“如果说你的(指私募基金)融资成本很高,又是股权投资、债权投资,房地产企业不敢用。所以有一天我们在座的私募基金的融资成本降到10%以下,你有多少我都要,期限3年、5年最好,这是当前的一个现实。”

与吴建斌对增量市场的看多不同,绿地金融控股集团首席战略官李想就认为,目前是一个存量时代到来的阶段,因此要“适时而为”,盘活存量资产、进行资产证券化是未来房地产行业的大势所趋。

对于增量时代,李想认为房地产商是“投资+开发+运营”一家通吃,而转入存量时代,投资商、开发商、运营商都有可能掌控价值链的主导权。换句话说,行业将形成精细化分工的全价值链,实力强的大型房地产商将进一步提升行业集中度,而中小型的开发商必须集中资源做自己擅长的空间营造,部分开发商将转型为资产运营商、空间管理商,打造“物业开发+资产管理”的新故事。

私募基金投资曲线

2018年经济形势复杂多变,在中美贸易摩擦、金融去杆杠等问题的连续冲击下,以及打破刚性兑付、规范资金池等严厉的监管措施下,私募基金行业经历了沉寂的一年。

但整体来看,私募行业并没有停止扩容和大发展的脚步。截止2019年3月末,私募基金管理基金规模达到12.79万亿元。且随着资管新规的发布,私募基金正式获得资管产品地位,成为公募基金、保险资金之后的第三大机构投资者。

因此在房企的强烈融资需求下,私募基金自然也要“伺机而动”。平安不动产基金事业部总经理何学军认为,和开发商原始积累的1.0以及高杠杆的2.0时代不同, 现在的房地产已经进入3.0时代,是一个由资本主导的地产金融时代。

因此,国内的基金行业也要回归本源,由基金管理人到主动管理,深度参与“融投管退”全流程,在房地产产业链中扮演核心角色。目前平安不动产基金的投资业态已经覆盖到开发投资、商业地产、产业发展、长租公寓等房地产战略板块,如商业地产板块,专注于商业办公性质的土地和物业的投资、收购、建设及资产运营,战略布局核心城市新兴商圈的建设和发掘。

文 / 998外汇网 2019/06/09

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