吴建斌:基金是房企上规模重要的途径之一

吴建斌(阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人):我把资产分成两类,一类是出租性物业(包括了商业和写字楼)。可以看到,2016年的出租物业的回报率只有0.24%,2017年只有1.05%,2018年只有1.48%。我们的出租性物业到目前为止一共有15个项目,大概有50万平米;另外,酒店的回报率也不高,2016年是负4.1%,到2017年稍微盈利,大概0.09%,到2018年酒店方面是负2.57%。

在我们的资产构成里,很显然,形成的商业物业、酒店占比不大,但也在缓慢的增加,但是它们的回报还是非常低的。这也是我们为什么一直选择把住宅房地产作为我们运营的主战场,或者说是我们的主营业务。大家都是知道的,钱永远是有限的,一般情况下,哪一个行业能给我们带来的收益越高,我们就把钱投到哪个行业。另外从中国目前的现实情况来讲,住宅房地产行业的回报还是很高的,住宅产业大部分项目的毛利率都在25%以上,相比之下,出租物业及酒店为我们带来的回报是非常有限的。这就是当前的一个现实。

到底是做住宅产业好,还是把产业里面的酒店、商业做大?我觉得每个企业可根据自身发展历程的不同,选择也有所不同。如果一个企业的规模很大,譬如它每年的现金流入有几千亿,每年从中拿出几百亿来做一些酒店或者做一些商业,这样能保证公司有长期稳定收益,若干年后,也许会成为这个企业另外的一个盈利增长点。但是对于中小房企来讲,譬如阳光城,我认为阳光城目前还属于中小房企,还不够大,目前还不允许我们拿出更多的资金做商业、写字楼、酒店等持有型物业。

但是,作为阳光城来讲,怎样去做好我们的房地产,其中会有众多因素,但最核心是土储。我们可以看到现在前20强、30强房地产公司的土地储备,越排在前面的几家的土地储备量就越大,有的公司储备量已经到了3万亿以上规模,而中小企业可能只有几百亿的规模,阳光城目前的土地储备也有5000亿,以这个货值要想在房地产市场做得更好,保持良好增长,难度是非常大的。所以土地储备才是房地产公司发展的核心竞争力,没有足够的土地储备,或者没有高质量的土地储备,企业发展就没了动力。

当然,房地产公司的第二个问题则是,不仅要增加土地储备,还要努力扩大销售规模。做销售规模是房地产公司的第一需要,是房地产公司的第一追求。尽管现在有些企业说不在追求规模了,但也就是说说而已,骨子里还是在做规模。实际上,规模能带来很多好处。这些好处是大家都是知道的。

但是,怎样能做大规模呢,就涉及到钱从哪里来,负债率如何控制的问题。

从50强房地产公司的财务数据来看,每家公司的总资产负债率都在80%或90%以上,扣除预售帐款之后,负债率也在60%到70%之间,也是比较高的。当然,大家比较关心的是净负债水平。可能有的企业此指标已经达到百分之几百,也有好企业控制在百分之三四十,但是,大部分企业的净负债水平还是比较高的。

对于房地产公司来讲,融资往往是财务人员的第一要务,也是公司能否上规模的最重要的保证。

今天我们的主题之一是讲房地产基金,或者私募基金,或者叫资管等等,这些机构的存在,都为房地产公司发展或上规模提供了新的融资来源。我统计了阳光城,目前北京、上海、深圳、广州这些一线城市,也在用在座的一些基金,有几家基金我们都有合作。

今天在座的基金,既然是房地产企业融资的一个重要来源的补充,可是,现在我们面对的问题是,你们基金自己没钱,或者说没有太多钱,你们的钱是找别人投资来的,导致融资成本高,而且高得离谱,然后还想股权投资、债权投资。如果说,你们基金的融资成本很高,又想股权投资,还想债权投资,这样的钱,房地产企业是不敢用的。所以,有一天你们在座的基金,如果说能把融资成本降到10%之内,若期限可做到3年,5年最好,你有多少钱都可以和阳光城合作,我们非常欢迎。

房地产基金实际上是房企要上规模的非常重要的一个资金来源途径,特别是现在出了一些新的金融新规之后,所以房地产企业对房地产基金的需求量还是特别大的。

我们今年年初,开始发起成立了自己的房地产私募基金,希望我的基金跟外面的基金联合起来,大家做一个新的基金,来投阳光城的项目。我们今年大约需要补充土地储备3000—5000亿的货值,这个规模需要投入大量的资金。我们今年大概的销售回流现金是1200-1500亿,如果没有基金或者别的方面的资金来源,大概也要拿出700亿。如果有基金作为补充,我们的压力就小了很多。所以,房地产基金是对房地产公司,特别是对中小企业房地产公司来讲,是一个重要的补充。所以,今天开这个交流会特别好,特别有用,因为我是发展商,你们是基金,各有所需。

文 / 998外汇网 2019/06/10

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