中美房企养老地产比较:盈利性可观,REITs是关键【附下载】

近年来,越来越多的房地产企业开展了养老地产的开发,据统计有近半数的百强企业开展了养老地产业务。本文将聚焦房地产企业开展养老地产的背景、运营模式,并对美国成熟的养老地产运营模式进行深入分析,全面剖析养老地产未来的盈利空间以及发展方向,为国内房地产企业发展养老产业提供借鉴和参考。

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养老地产的发展背景

目前,我国养老产业仍处于早期发展阶段,随着老龄化社会的到来,养老产业的社会需求迅速增长;同时,国家对养老产业的政策支持力度持续加大,带动了行业经营方式和服务理念的更新转变,养老产业将迎来新的发展机遇。受政策的大力跟进,以及拿地融资成本上升、利润下滑等因素影响,越来越多的房企加快多元化业务拓展,探索新的利润增长点,加紧布局养老地产。

图:养老地产的发展背景

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人口抽查调查数据显示,2015年我国60岁以上人口占比达16.2%,连续四年增长,据预测2050年我国60岁以上的人口将达到4.8亿人;且据全国老龄工作委员会预测,到2030年我国养老产业规模有望达到22万亿元,庞大的市场需求成为养老产业发展的巨大引擎。

“十三五”规划提出多层次养老服务体系,为养老行业发展指明方向。2017年2月,国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》,指出要建立健全“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”,多层次与多样化的养老服务将明显改善服务质量与合理化服务结构,成为目前养老行业发展的探索方向。十九大提“老有所养”,绘制老龄产业宏伟蓝图。2017年10月,中国共产党第十九次全国代表大会在北京胜利召开,报告强调“老有所养、住有所居、弱有所扶”,同时提出“加快老龄事业和产业发展”,将拓展养老产业带到了房地产行业面前。

房地产行业整合趋势明显,行业集中度加速提升,收购并购数量和金额增多,截至2017年10月,已有12家房企销售额超1000亿元,占全国销售额的比重近30%;而且,热点城市的土地获取门槛不断提高,“竞价+竞配建+竞自持+摇号”新型土地出让方式不断提升拿地门槛,对房地产企业的发展提出了新的要求。

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百强房企养老地产开展情况

在政策支持、行业空间巨大,以及企业竞争加剧的背景下,百强房企已有近半数开展了养老地产的开发。从房企进入养老产业的经营模式来看,以轻重并举的运营模式方式为主,以护理老人的等级分为老年公寓、长者社区以及照料中心。

保利养老:“三位一体”的养老模式,打造全产业链的生态系统

保利于2012年开始全面布局养老产业,提出以全产业链的形式进入健康养老产业,打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。经过五年的实践,保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目。

图:保利地产“三位一体”养老模式

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“三位一体”养老模式全方面覆盖中国式养老需求:居家养老,依托物业公司,建立统一服务标准;社区养老,统一配套标准,将适老产品加入到城市社区;机构养老,统一专业标准,介护医养关怀。

图:保利全产业链介入养老产业

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全产业链介入养老领域,全面推动养老业务的发展。首先,整合多方外部资源,全产业链介入养老产业:上游成立保利安平公司强化金融合作与服务,推出国内首支养老基金,助力养老地产金融化;中游成立“和熹会”养老机构,为老人提供专业服务;下游成立和品健康科技有限公司,为养老机构提供适老化空间改造及适老化产品整体配置服务。其次,积极配置各种资源,全方位保障养老的发展,对接医疗资源,保障养老的基础服务;对接培训资源,提高服务质量;建立养老产业研究中心开展研究,以国外先进技术改善国内产品设计和服务,为养老产业整体布局奠定基础。

万科:三大层级养老服务产品,全品类布局打造闭环体系

万科养老起源于2009年,在杭州良渚文化村项目中落地“随园嘉树”养老公寓,标志着万科集团养老业务迈出探索的第一步,在 2015 年投入运营以来,已有 600 余位长者入住,成为 2016 年 G20 峰会的接待参观点;同时,万科养老从开始的仅服务于自己开发的项目,正向市场化进发。

图:万科养老的闭环服务体系打造

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文 / 998外汇网 2019/05/07

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