城投公司资产证券化和REITs路径全解析

  部分城投企业在长期的发展过程中开始从事了商业地产的投资开发和出租物业业务,并且获得了一定的商业地产和出租物业收入,城投公司可以将这部分收入进行资产证券化,从而将未来的收入现金流变现为当前的现金流,实现对资产的盘活,REITs是其中不动产证券化的重要手段。

  作者丨吴志武 来源丨鹏元评级

  主要内容

  2017年上半年,有关部门出台了《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》(50号文)和《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预[2017]87号)两个文件,针对地方政府违规融资举债进行规范。这两个文件出台之后,部分城投公司受到的冲击较大,融资状况明显恶化,迫切需要寻找新的融资渠道。资产证券化作为一条重要的融资渠道,为城投公司化解融资难题提供了一条重要的途径。

  城投公司资产证券化的主要内容

  1、城投资产证券化主要特点:基础资产以基础设施收费类产品最多;内部增信以优先/次级分层结构居多,外部增信以原始权益人差额支付承诺为主;优先级证券信用等级均在AA级以上;发行利率主要以固定利率为主

  2、城投资产证券化与普通债券和项目收益债相比,具有如下优点:提高资产流动性;资金用途不受限制;提高证券信用评级,降低融资成本;资产证券化能有效配置融资企业期限、利率需求

  3、城投开展资产证券化步骤:第一步,选定基础资产。第二步,设立特殊目的机构,以实现被证券化资产与原始权益人其他资产之间的风险隔离。第三步,设计交易结构,进行信用增级和信用评级。第四步,基金业协会备案,选择交易场所。第五步,资产支持证券向投资者发行,SPV向发起人支付基础资产购买价款。第六步,基础资产的维护和债券的清偿。

  4、城投公司开展PPP项目资产证券化基础资产主要是股权资产,项目公司股东发行资产证券化产品有一定的限制条件和特殊要求。部分城投企业在长期的发展过程中开始从事了商业地产的投资开发和出租物业业务,并且获得了一定的商业地产和出租物业收入,城投公司可以将这部分收入进行资产证券化,从而将未来的收入现金流变现为当前的现金流,实现对资产的盘活,而在其中,REITs是重要的不动产证券化手段。

  我国城投资产证券化情况梳理

  一、城投公司资产证券化发行梳理

  城投公司的资产证券化发生时间较早,2006年第一只城投资产证券化产品——南京城建污水处理收费资产支持受益凭证在交易所上市发行,该证券化产品以未来污水处理收费收益权为基础资产,但没有对基础资产进行真实的出售,管理人只是通过这个专项融资计划向投资者融资,增信上也没有设计目前典型的优先/次级分层结构,同时,由托管机构上海浦东发展银行提供无条件的不可撤销的保证担保,担保人实际充当的也只是第二责任人。尽管如此,但这却是我国首单成功运作的以城建项目未来收益权进行融资的证券化产品,为我国城建项目和城投融资拓宽了道路。

  截止到2017年6月30日,城投资产证券化产品发行只数和规模均不太大。原始权益人共涉及到30家城投公司(以2016年6月30日银监会地方融资平台为标准),资产证券化产品共发行207只,规模516.28亿元。具体来看,2006年共发行4只,规模7.21亿元,2012年共发行4只,规模20亿元,2013年共发行6只,规模20亿元,2014年共发行38只,规模127.20亿元,2015年共发行85只,规模170.73亿元,2016年共发行18只,规模108.60亿元,2017年共发行52只,规模62.84亿元。

  

城投公司资产证券化和REITs路径全解析

  按上市场所分类,证监会主管ABS发行较多。具体来看,交易商协会ABN共发行26只,占比12.6%,规模103亿元,占比19.9%,证监会主管ABS共发行181只,占比87.4%,规模413.58亿元,占比80.1%。另外,城投ABN均是2016年之前发行的,自2016年后便没有再发行。

  二、城投资产证券化要素梳理

  1、基础资产以基础设施收费类产品最多

文 / 998外汇网 2020/03/29

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